·
Wpisz rodzaj tytułu, kwotę i dłużnika, a tu pojawi się plan z kosztami i terminami.
Krok po kroku dla wierzyciela
Egzekucja komornicza z nieruchomości dla wierzyciela
Egzekucja komornicza z nieruchomości zaczyna się od osobnego wniosku wierzyciela z numerem księgi wieczystej. Kierujesz go do komornika przy sądzie, w którego okręgu leży nieruchomość, bez wyboru z całej apelacji. To najdłuższy sposób egzekucji i wymaga największych zaliczek.
Poradnik, 17 października 2026, około 4 min czytania
Kiedy sięgnąć po nieruchomość dłużnika
Zwykły wniosek egzekucyjny obejmuje wszystkie sposoby egzekucji poza nieruchomością. Nieruchomość komornik zajmie tylko na twój wyraźny wniosek (art. 799 § 1 KPC). Komornik stosuje sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika, więc gdy dług da się ściągnąć z rachunku albo wierzytelności, zacznie od nich.
Po nieruchomość sięga się zwykle przy większym długu albo wtedy, gdy inne sposoby nic nie dały. Przed wnioskiem sprawdź księgę wieczystą w publicznej przeglądarce ksiąg: kto jest właścicielem, jakie są hipoteki i czy toczy się już inna egzekucja.
Który komornik prowadzi sprawę
Przy egzekucji z nieruchomości nie wybierasz komornika z obszaru apelacji. Ustawa o komornikach sądowych wyłącza tu prawo wyboru (art. 10 ust. 1 pkt 1). Wniosek kierujesz do komornika przy sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
Jeśli inne sposoby egzekucji prowadzi komornik wybrany przez ciebie w apelacji, egzekucja z nieruchomości może trafić do innej kancelarii. Kancelarie przy danym sądzie znajdziesz przez stronę wybór komornika.
Krok po kroku od wniosku do podziału sumy
Poniższe etapy opisują przebieg typowej sprawy od strony wierzyciela. Kolejne czynności wykonuje komornik i sąd, a twoja rola to wnioski, zaliczki i pilnowanie terminów.
- 1
Sprawdź księgę wieczystą
Zapisz numer księgi, właściciela i obciążenia. Bez numeru księgi wniosek będzie niepełny.
- 2
Złóż osobny wniosek
Wskaż nieruchomość, numer księgi wieczystej i tytuł wykonawczy. Wzór wniosku przygotujesz w generatorze wniosek egzekucyjny.
- 3
Wpłać zaliczki
Komornik wezwie cię o zaliczki na wydatki (art. 7 ustawy o kosztach komorniczych). Wpłacaj je w terminie, bo brak czynności przez 6 miesięcy kończy się umorzeniem.
- 4
Zajęcie nieruchomości
Komornik wzywa dłużnika do zapłaty i występuje o wpis o wszczęciu egzekucji do księgi wieczystej.
- 5
Opis i oszacowanie
Biegły szacuje wartość nieruchomości, a komornik sporządza opis. To etap z największymi wydatkami.
- 6
Licytacja
Komornik ogłasza i przeprowadza licytację. Nabywcę zatwierdza sąd.
- 7
Podział sumy
Sąd dzieli sumę uzyskaną ze sprzedaży między wierzycieli według pierwszeństwa. Twoja część trafia na rachunek wskazany we wniosku.
Zaliczki i opłaty
Opłatę egzekucyjną komornik pobiera od dłużnika. Wydatki na biegłego i ogłoszenia pokrywasz najpierw ty, zaliczkami. Kalkulator na stronie koszty komornicze liczy opłaty dla każdego zakończenia sprawy.
| Pozycja | Wysokość | Kto ponosi | Przepis |
|---|---|---|---|
| Opłata egzekucyjna od wyegzekwowanej kwoty | 10 %, co najmniej 300 zł, w sprawie najwyżej 50 000 zł | dłużnik | art. 27 ust. 1, art. 28, art. 25 ust. 1 |
| Zaliczki na wydatki (biegły, ogłoszenia) | zależą od czynności, komornik wzywa o konkretne kwoty | wierzyciel z góry | art. 7 |
| Umorzenie jako bezskuteczna | 150 zł minus opłaty ściągnięte od dłużnika | wierzyciel, chyba że przysługuje zwolnienie | art. 29 ust. 4 i 5 |
| Wydatki niepokryte przy bezskuteczności | to, czego nie pokryły zaliczki ani kwota wyegzekwowana | wierzyciel | art. 7 ust. 6 |
Przykład: przy długu 150 000 zł wyegzekwowanym w całości opłata egzekucyjna wynosi 15 000 zł i obciąża dłużnika. Przykład liczony według stawek z ustawy o kosztach komorniczych.
Hipoteki i inni wierzyciele
Nieruchomość z hipoteką banku albo innego wierzyciela nie wyklucza egzekucji, ale zmienia rachunek. Wierzyciele zabezpieczeni hipoteką mają pierwszeństwo przy podziale sumy. Jeśli hipoteki są wysokie, suma ze sprzedaży może nie wystarczyć na twoją należność.
Do jednej nieruchomości może przyłączyć się kilku wierzycieli. Gdy egzekucja już się toczy, twój wniosek dołącza do niej. Sprawdź to w księdze wieczystej przed złożeniem wniosku.
Na co uważać
- Właściciel w księdze musi zgadzać się z dłużnikiem w tytule. Nieruchomość innej osoby oznacza opłatę 10 % za niecelową egzekucję (art. 30 ustawy o kosztach komorniczych).
- Nieruchomość we współwłasności, na przykład małżeńskiej, wymaga sprawdzenia, czy tytuł pozwala prowadzić egzekucję z tego majątku. Omów to z prawnikiem.
- Pilnuj terminu 6 miesięcy na czynności w sprawie (art. 824 § 1 pkt 4 KPC).
- Czynność komornika, z którą się nie zgadzasz, zaskarżasz w 7 dni (art. 767 § 4 KPC).
- Równolegle prowadź egzekucję z rachunku i wierzytelności, jeśli dłużnik je ma. Ten sposób jest szybszy.
Pytania i odpowiedzi
- Czy przy egzekucji z nieruchomości mogę wybrać komornika?
- Nie. Wniosek składasz do komornika przy sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy o komornikach sądowych).
- Czy zwykły wniosek egzekucyjny obejmuje nieruchomość?
- Nie. Nieruchomość komornik zajmie tylko na wyraźny wniosek wierzyciela (art. 799 § 1 KPC).
- Kto płaci za biegłego, który szacuje nieruchomość?
- Najpierw wierzyciel, w formie zaliczki na wydatki. Przy bezskutecznej egzekucji niepokryte wydatki obciążają wierzyciela (art. 7 ust. 6 ustawy o kosztach komorniczych).
- Ile wynosi opłata egzekucyjna przy nieruchomości?
- 10 % wyegzekwowanej kwoty, co najmniej 300 zł, pobierane od dłużnika. Suma opłat stosunkowych w sprawie nie przekracza 50 000 zł.
- Co daje mi numer księgi wieczystej?
- Pozwala wskazać nieruchomość we wniosku i sprawdzić właściciela, hipoteki oraz trwające egzekucje, zanim poniesiesz koszty.